ℹ️ 本文內容整理自慕尼黑婦女會於2024年9月12日舉辦的德國稅務講座，主講人為Stefan Kröcher (Zukunft Finanz)

在德國買房，不僅僅是選擇房子和搬家那麼簡單，還包含了一系列隱藏的挑戰，例如額外的支出和銀行嚴格的貸款審核標準。本文將逐步解析這些購屋過程中的關鍵細節，讓你的購房體驗更輕鬆愉快，幫助你順利入住夢想的家園！

房價之外的購屋隱藏成本

近年來隨著房價持續上漲，當你以為價格已經讓人有些承受不住時，別忘了還有許多「隱形」費用。一般來說，這些額外成本大約佔房價的 12%，絕非可忽略的小數字。

1. 不動產中介費 (Maklerprovision)
   大多數購房者會透過房地產仲介完成交易，而這筆中介費通常是房價的 3%，加上稅後大約為 3.57%。不同房仲公司的費率略有差異，有些會更高或更低。若賣家未聘請房仲，你則無需支付這筆費用，但直接與賣家交易的機會有限，因此大部分購房者還是需支付此費。
2. 房地產轉讓稅 (Grunderwerbsteuer)
   轉讓稅依地區而定，稅率在 3.5% 至 6.5% 之間。例如，在巴伐利亞邦稅率較低，為 3.5%，而在北萊茵邦則高達 6.5%。在購房前了解當地的稅率，能避免意外的支出。
3. 公證費用 (Notarkosten)
   在德國，所有購房合同必須經過公證，公證費約佔房價的 1.5% 至 2%。大部分銀行建議準備 2% 的資金以涵蓋此項費用，確保資金充裕。

如何成功獲得銀行貸款？

大多數購房者需要依賴貸款，而德國銀行的審核標準非常嚴格，以下三項因素尤為關鍵：

1. 長期償還能力
   銀行最關心的是你的穩定收入，並會仔細審查你的薪資、工作合約及其性質。若你的工作合約為臨時或短期，銀行會對你貸款更為謹慎，利率也可能比較高。許多科學研究助理或大學教授常常面臨這個問題，因為其合約大多是有限期的，往往出乎他們意料之外地遭遇銀行拒絕貸款。
2. 個人財務狀況
   除了還款能力，銀行也會檢視你的總體財務狀況，例如是否有其他負債。若持有短期簽證，獲得貸款將更加困難，因為銀行會擔心你可能很快就會離開德國。因此，證明你長期居留在德國的能力，是成功申請貸款的關鍵之一。
3. 房屋價值評估
   銀行視房屋為抵押品，因此他們會仔細審視房屋的市值。如果銀行認為房屋價值高於購買價格，可能會提供更優惠的利率。反之，若房屋價值低於購價，則可能要求更多的自備款(Eigenkapital)，或甚至拒絕貸款。

自備款的重要性

德國銀行通常不提供超過房價的貸款，這意味著額外12%左右的購房成本（房仲費、公證費、稅金等），需要來自你的自有資金。如果你無法提供足夠的自備款，銀行的貸款意願就會大大降低。

此外，如果你計畫對房屋進行翻新或改善，例如升級房屋的能源系統，這些增加房屋價值的支出有時可以額外貸款，但必須經過銀行的仔細審核。

選擇適合的貸款方案

貸款利率固定期限（Zinsbindung）通常為 10 至 15 年，這段期間利率固定，避免市場波動的風險。

德國的房貸每月還款金額分為兩部分：利息（Zinsen） 和償還本金（Tilgung）。當你開始還款時，利息部分會逐漸減少，而償還本金的比例則逐漸增加。因此即使每月付款金額是固定的，實際上隨著時間推移，你償還貸款的速度會越來越快。

選擇貸款利率固定的年限，也就是 Zinsbindung，通常介於 10 至 15 年 之間。這段期間內，利率是固定的，這可以讓你避免利率上升帶來的風險。通常貸款期限越長，成本越高，但也能提供更多的安全感。

貸款利率與額外還款

德國的貸款利率會根據市場狀況和個人財務狀況有所不同，市場上的利率通常在 3.5% 至 5% 之間。若你能提供較多自備款，並且房屋估價高於購買價格，銀行會提供較低的利率。

此外，還有一些額外選項，比如 額外還（Sondertilgung），允許你每年可以額外償還一定金額的貸款，提前減少債務。不過，這個選項會提高貸款的利率，因此只有在確信自己能使用這個選項時，才建議加入。

如何成為優先買家？

在德國的競爭激烈的房市中，熱門區域房屋有限但買家眾多，如何讓自己脫穎而出則是成功的關鍵。賣家通常喜歡選擇能夠快速完成交易的買家，這裡有幾個方法可以增加你的競爭力：

表現出購房的積極意願，並提前準備好財務證明（Finanzierungsbestätigung），能大幅增加勝算。

1. 積極展現購房意願
   許多買家在看房時會顯得過於謹慎，害怕表現出過度的興趣。然而，事實上，賣家往往更喜歡那些明確表達購房意願的人。因此在看房時，不妨主動表示你對這間房屋的興趣，這樣有助於讓賣家優先考慮你。
2. 提供財務證明 (Finanzierungsbestätigung)
   如果你能提前向賣家提供財務證明，表明你有能力支付房款，這將大大增加你的勝算。財務證明有兩種形式：一種是通用的，證明你有能力購買某個價格範圍內的房產；另一種是針對特定房屋的證明，這類證明會寫明你已經為這間房屋準備好資金，對賣家來說，這樣的證明更具說服力。

購房合約與貸款合約的順序

在德國，購房合約和貸款合約的簽署順序非常重要。購房合約（Kaufvertrag）必須經過公證，而貸款合約（Finanzierungsvertrag）則應在購房合約簽署後才簽訂。如果你過早簽訂貸款合約，萬一交易失敗，你可能還需要為貸款合約支付違約金。

正確的步驟：

1. 設計你的貸款方案，但不要立即簽署貸款合約。
2. 簽署購房合約。
3. 購房合約簽訂後，再簽署貸款合約。

購房成功，迎接新家的喜悅！

購房看似複雜，但只要遵循正確的步驟，了解各項費用和銀行的要求，就能大大降低風險，順利買到夢想中的房屋。當你成功完成所有步驟，順利搬入新家時，別忘了邀請朋友一起慶祝，為這段努力劃下圓滿的句點！