本文分享關於在德國購買房地產時的注意事項。筆者居住在慕尼黑近20年，見證了房價翻倍增長。雖然目前房價略有回降，但總體而言，慕尼黑周邊的房產仍具保值潛力，這得益於該城市得天獨厚的地理位置、穩健的經濟基礎，以及鄰近美麗的自然環境。以下是我購房過程中歸納的一些要點，供大家參考。
1. 市場調查
- 房價趨勢：
了解當地房市是購房的首要步驟。首先，透過房地產網站、當地報紙或房地產經紀人收集資料，深入了解房價走勢。我們常用的網站包括Immobilienscout24、Immowelt 以及專門介紹新建案的Neubaukompass。此外，德國年紀較長的屋主可能會使用一些傳統渠道，如報紙廣告，定期查閱也可能帶來意想不到的購房機會。 - 供需狀況：
觀察所選地區的房屋供需平衡：供過於求時，房價可能會下跌，而供不應求則會推高價格。這些因素與房貸利率和經濟狀況息息相關。 - 未來發展：
研究該地區的未來發展計劃，例如基礎設施建設、商業發展等，這些因素都可能影響房價的增值潛力。若當地規劃修建捷運等大型公共設施，房產價值可能會大幅上升，但這類項目通常需要五到十年才能見效，需仔細評估。
2. 地區選擇
購屋時，可從以下幾方面考量地區的選擇：
- 生活便利：選擇接近工作場所、學校、醫院、商店和公共交通的地區。
- 治安狀況：了解當地的治安狀況，選擇安全的居住環境。
- 環境品質：考慮鄰近的整體環境，如空氣品質、噪音水平、綠地等。
對有孩子的家庭，除了考量KiTA和學區之外，選擇獨棟住宅能減少鄰里間的打擾，為孩子提供更自由的活動空間。
上述資訊我大多由建築商或房仲取得，譬如當初買房時，因為確定旁邊即將會開一間超級市場，才決定買下。搬進之後約三年，又新開了另外一間超市，這也是當地發展良好的指標。
3. 房產檢查
購房前，務必委託專業人士(Immobiliengutachter) 進行房屋檢查，確保地基、牆壁、屋頂及管道等結構無損壞。檢查供水、供電、供暖及冷卻系統等設施運作正常。雖然專業檢查需花費數百歐元，但能有效降低後期維修風險。
4. 法律檢查
確認賣方擁有合法所有權，避免未解決的抵押或法律糾紛。聘請律師審查購房合同，確保了解所有條款細節。這能避免後續潛在的糾紛與困擾。
在此分享一個小插曲：我們買房時在合約內發現，公共用地和當地養豬農夫有紛爭，對方意圖提告，幸好後來圓滿解決，並沒有影響到我們購屋的流程。這顯示了詳細閱讀合約的重要性，若自己覺得無法確定時，建議可以諮詢專業律師。.
5. 財務規劃
購房需要做好充足的財務規劃，需要注意的分項如下：
頭期款(Eigenkapital)：通常占房價的10%至30%，通常越高比較的頭期款，能夠得到相對低的利率。
貸款選項：市面上有許多比較不同機構的貸款利率方式，例如上述的房產網站Immobilienscout24 會內建房貸利率試算。貸款也可以選擇每年還款比例 (Tilgung) 以及固定利率的年限。
預算控制：考慮所有相關費用，避免財務壓力過大。
資金來源：如果資金來源是台灣，須留意能攜帶的現金或是匯款的限制。根據“海關非申報限額”政策，前往歐洲德國的旅客攜帶或郵寄超過10,000歐元的資金時，必須向歐盟成員國的海關進行申報。此外，若攜帶超過10,000歐元現金，也會被要求在其中一個貨幣通關口填寫有關貨幣的申報表。超過該金額未申報，可能會造成機場安檢時被罰款或被扣留現金。
而根據台灣的「外匯法」，當個人或機構將新臺幣或外幣匯至外國時，若匯款金額超過等值新臺幣60萬元（或合計匯款金額超過等值新臺幣60萬元），需要進行報備；超過等值新臺幣500萬元時，則必須取得外匯交易明細報告證明書。此外，若進行跨境資金移轉，金融機構可能會要求客戶填寫相關申報表格，以符合反洗錢及反資恐法規要求。
必要支出
購房過程中，還需考慮以下幾項主要費用：
- 購房價格：為最主要的支出，根據房屋類型與地區而定。
- 不動產轉移稅（Grunderwerbsteuer）：稅率依聯邦州不同，介於3.5%至6.5%之間。（巴伐利亞洲為3.5%）
- 公證費（Notarkosten）：房屋買賣需要公證，費用約為房價的1.0%至1.5%。
在德國買房，確定交易後會約一個公證會議，賣家，房仲或是建築商以及買家一起出席，公證律師會將買賣合約完全讀過一遍，朗讀期間若有問題需要修改，會直接在會議中協商並進行修改，確定內容無誤後雙方簽約。若涉及貸款，公證人會詳細說明買家（債務人）的義務及權益，之後會另簽協定證明買家了解自身債務。總時耗費約1.5 – 3小時，視合約複雜性而定。我在這過程中覺得最有趣的是：公證人能夠把冗長的德文字說明地相當清楚且流暢，真是術業有專攻！
- 土地登記費：房屋交易需在土地登記處進行，費用約為房價的0.5%至1.0%。登記處因地區而異，而慕尼黑的登記處在Amtsgericht München。
- 仲介費（Maklerprovision）：若通過房地產經紀人購房，通常需支付3%至7%的佣金，，具體比例視協議和地區而定，通常會在房產廣告上便清楚說明。
- 貸款相關費用
在購房或建築融資過程中，貸款相關費用包括貸款手續費和利息，這些費用會根據貸款額度和利率的不同而有所變化。對於建築融資，借款人有潛在的節省機會，特別是在選擇適合的信用經紀平台時。建議使用專業的貸款比價平台，例如 Interhyp、Dr. Klein 或 Baufi24，這些平台會根據當時市場情況比較不同銀行的貸款條件，為您找到最優利率。此外，Hüttig & Rompf 和 Planethome 也提供相似的服務。
雖然使用比價平台能獲得全面的選擇，但若您與某些銀行有長期合作關係，也可能獲得優惠條件。建議您同時考慮比價平台和現有銀行的方案，權衡選擇最佳貸款條件。
在計劃融資時，請務必將廚房設備、家具、裝修及搬遷費用等附加成本計算在內，這些額外支出在購房過程中往往會增加預算。特別是針對新房客製化部分，這些細節需要充分考慮，以避免預算超支。
稅務優勢
- 租金收入稅收減免
若將房屋出租，相關的維護費用、貸款利息、折舊等可以從租金收入中扣除，減少應稅收入。
- 利息支出扣除
出租房屋的貸款利息可以作為稅收減免，但自住房屋的貸款利息不能扣除。
- 折舊
出租房屋可以按照法定年限進行折舊，減少租金收入的應稅額。一般來說，住宅房產的折舊年限為50年。
- 遺產稅和贈與稅優惠
自住滿10年的房產在贈與或繼承時可以享受一定的稅收減免。這可以大幅減少繼承人或受贈人需要支付的稅款。
房產買賣收益
德國房產買賣收益的課稅情況取決於房產的用途以及持有的時間。以下是詳細說明：
1. 自住房產:
如果房產主要作為自住用途，無論持有時間長短，出售時的增值通常不需要繳稅，前提是出售年份以及前兩年你都在此房產中自住。
2. 出租房產:
如果房產用於出租或商業用途，且在購買後10年內出售，所產生的增值將被視為私人出售交易盈利（Spekulationsgewinn），因此需要繳納所得稅。
但如果出租房產持有超過10年後出售，增值則不需要繳稅。
3. 10年規則:
持有房產超過10年後出售，無論是否作為自住房產或出租房產，增值部分免於繳稅。
總結來說，對自住房產來說，只要在出售前自住滿兩年，即使10年內出售也無需繳稅。而對於出租房產，則需持有超過10年才能免稅。
購房過程複雜且涉及多方面的考量，建議在每一步驟都謹慎考量，尋求專業人士的協助，以確保交易順利且合法合規。
參考資料
- 德國聯邦財政部（Bundesministerium der Finanzen）：提供最新的稅務政策和稅率信息。
- 德國房地產協會（Immobilienverband Deutschland, IVD）：提供房地產市場分析、專業建議和行業報告。
- 德國消費者保護協會（Verbraucherzentrale Bundesverband, vzbv）：提供購房指南、法律建議和消費者權益保護。
