近年來，越來越多華人選擇在德國創業、工作或投資房地產，但德國的財稅制度與資產規劃方式與台灣或其他國家大不相同。在德國生活，如何聰明理財、投資房產，並為自己的養老生活做好規劃？本次講座由資深財稅專家劉騫先生主講。劉騫先生在德國科隆深耕財稅行業超過10年，擁有上萬小時的實戰經驗，並設有會計事務所，專門為客戶提供記帳報稅服務。他結合多年來積累的大量案例，深入淺出地講解德國房產投資的常見誤區與稅務規劃技巧，幫助大家建立穩健的資產配置，打造安心無虞的退休生活。

一、德國的主要納稅群體與稅種解析

1. 德國四大類型的投資者

劉會計根據多年經驗，將華人在德國的投資與納稅類型分為四類：

1. 受僱員工（Angestellte）：有穩定薪資，需繳納工資稅（Lohnsteuer）。
2. 自由職業者（Selbständige）：例如個體戶、小型企業主，需負擔增值稅（Mehrwertsteuer, MwSt）與所得稅（Einkommensteuer）。
3. 企業主（Unternehmer）：擁有自己的公司與團隊，面對較複雜的企業稅務規劃。
4. 投資者（Investor）：主要透過房地產、股票或其他投資獲利，依收入性質繳納不同稅款。

此外，還有一些學生與家庭主婦也對創業或投資房地產感興趣，希望找到方法讓資產保值與增值，甚至建立被動收入。

2. 德國的主要稅種

在座談會中，劉會計提出了一個問題：「你認為自己交的最多的稅種是什麼？」許多聽眾回答：

• 工資稅（Lohnsteuer）
• 所得稅（Einkommensteuer）
• 增值稅（Mehrwertsteuer, MwSt）

事實上，德國最大的稅收來源是增值稅，這意味著，無論是在超市購物、買房、投資，都會涉及增值稅，稅率為19% 或 7%（某些生活必需品適用 7% 低稅率）。其次，工資稅與所得稅也是德國財政收入的重要組成部分。

劉會計指出，在疫情期間，德國政府曾短暫降低增值稅，但目前增值稅仍是最主要的稅收來源。而高收入族群的個人所得稅最高可達 45%，因此，妥善規劃稅務對於財務管理十分重要。

3. 受僱員工 vs. 自營業者：稅務優惠大不同

身為員工（Angestellte）或自營業者（Selbstständige），在稅務上有很大的差異。舉例來說，同樣購買一支1000歐元的手機的成本，在考量所得稅以及需要支付增值稅後，可能會花到原本薪資的1800歐元，但自營業者卻可以透過公司名義購買，將增值稅作為進項稅額抵扣，實際支出可能僅需588歐元。

此外，自營業者還可以將許多與業務相關的支出，如辦公用品、差旅費、進修課程等，列為成本費用，進一步降低稅負。透過成立公司，更有機會享受更低的企業所得稅率，將省下來的資金用於再投資，加速資產累積。

二、如何透過房地產降低稅負？

1. 瞭解德國個人所得稅率

德國的個人所得稅（Einkommensteuer）採累進制：

• 低於 11,000 歐元：免稅
• 11,000 – 62,000 歐元：14% – 42%
• 超過 62,000 歐元：42%
• 超過 270,000 歐元：45%

高收入者看似高稅率，但實際上，富人往往能透過各種合法途徑，有效降低稅負，甚至達到零稅率。想要在德國合理避稅，關鍵在於充分利用各項成本抵扣（Webungskosten）。簡單來說，應稅收入（Anna）減去各項支出（Ausgaben）後，剩下的金額才是計稅基礎（Bemessungsgrundlage）。因此，增加各項支出申報，就能有效降低應稅收入，達到節稅的目的。

 2. 建立個人養老系統：房產是穩健的選擇

除了仰賴國家的養老金制度，更重要的是建立自己的養老系統。由於國家養老金可能不足以應付退休後的生活開銷（尤其考量到通貨膨脹），因此積極建立自己的養老系統至關重要。

在眾多投資標的中，房地產是相對穩健的選擇。在德國，房產投資通常能帶來4%至7%的租金回報率。透過購買房產，不僅能獲得穩定的現金流，還能有效降低個人所得稅。更重要的是，擁有多套房產後，可以委託專業物業管理公司 (Immobilienverwaltung) 處理出租事宜，省時省力。

3. 投資房產的兩大關鍵指標：利潤與現金流

在德國投資房地產時，需要關注兩個關鍵指標：利潤（Überschuss） 與 現金流（Cashflow）。

• 利潤（Überschuss）: 在稅務層面，指的是房租收入減去折舊、利息（Zinsen）、房產維修（Reparaturkosten）、管理費用（Verwaltungskosten）等成本後的盈利。
• 現金流（Cashflow）: 指的是房租收入減去貸款還款額（Tilgung）與其他營運成本後的可用現金。

劉謙會計師強調，成功的房產投資策略應在稅務層面實現「利潤為負(minus)」，以降低應稅收入，同時確保「現金流為正（plus）」，以維持良好的財務狀況。對於擁有較多資產的企業主，若利潤難以達到負值，則可考慮以公司名義持有房產，以享受更低的企業所得稅率。

4. 德國房產投資常見的十大錯誤

許多人在投資德國房產時，常因缺乏專業知識而踩坑。以下列舉幾個常見的錯誤：

1. 忽略土地與房屋的拆分: 務必將土地（Grund）與房屋（Gebäude）的價值分開計算，因為只有房屋可以折舊。透過提高房屋的價值佔比，可以增加每年的折舊金額，達到節稅效果。舉例來說，一棟總價 20 萬歐元的房產，若房屋價值僅佔 10 萬歐元，則每年折舊金額較少。若能將房屋價值提高至 15 萬歐元，節稅效果更佳。
2. 未尋求專業人士評估: 購買老屋時，應請專業人士評估房屋的耐用年限（Nutzungsdauer）。若房屋的剩餘耐用年限較短，可加速折舊，達到更好的節稅效果。如果沒有專業評估報告 (Gutachten)，稅務局通常會以 50 年作為折舊年限。
3. 未留意15%的維修上限: 房屋整修費用在三年內，若超過房屋價格（不含土地）的15%，則無法一次性抵扣，而必須分攤到50年折舊。
4. 忽略稅務籌劃的重要性: 貸款利率並非越低越好。可考慮將自住房的貸款轉移到投資房上，利用投資房的貸款利息來抵稅。
5. 貸款選擇: 選擇貸款銀行時，不應只看利率高低，應與銀行協商將自住房貸款轉至投資房，以達到節稅效果。
6. 將自住房與投資房混淆: 自住房產(Wohnung für Eigennutzung)無法用於抵稅，只有出租給第三方的投資房產(vermietete Immobilie)才能進行稅務規劃。
7. 缺乏長遠規劃: 應將房產投資納入個人養老系統，建立穩定的被動收入來源，以應對退休後的生活開銷。
8. 忽略物業管理: 擁有多套房產後，應委託專業物業管理公司 (Immobilienverwaltung) 處理出租事宜，節省時間與精力。
9. 對於現金流和利潤的錯誤認知: 許多投資者只關注眼前的利潤，而忽略了長期現金流的重要性。
10. 迷信低利率: 選擇貸款銀行時，不應只看利率高低，應綜合考量銀行的服務與稅務規劃的配合度。

三、財務規劃：如何降低個人所得稅？

1. 巧用貸款利率，減少稅負

許多人在貸款時只考慮低利率，劉會計則建議：
✅ 與自住房相同銀行貸款
✅ 提高投資房貸款比率，降低自住房貸款
✅ 利用較高利息的投資房貸來抵扣稅負

2. 贍養費作為稅務抵扣

若在德國工作的華人定期寄錢給台灣的父母，並申報贍養費（Unterhaltszahlungen），則可用來抵扣稅務：
✅ 每月轉帳給父母
✅ 填寫相關申報表格 （請加入購物車，完成結帳後即可免費下載）
✅ 一年可節省數千歐元的稅款

四、聽眾 Q&A 精華

在座談會的最後，許多聽眾提問關於房產與稅務的細節：

❓ 外國人可以購買德國房產嗎？ ✅ 可以，無須德國護照，外國人亦可在德國購買房產。

❓ 繼承房產 vs. 直接購買，哪種更划算？ ✅ 若房產透過繼承，可能需繳納遺產稅（Erbschaftsteuer）。 ✅ 若房產以交易方式「賣」給家人，可透過重新估值增加折舊額度，進一步降低稅務負擔。

❓ 德國的房產需要自己管理嗎？ ✅ 若房產超過 3–5 套，可聘請專業不動產管理公司（Immobilienverwaltung）處理租賃與維護，房東無須親自打理。

五、劉會計的稅務書籍與課程

在座談會的最後，劉會計推薦了自己的財務書籍 《德國稅務攻略100招》，針對工薪族、個體戶、企業主，介紹如何透過各種合法手段減少稅負，例如：

• 如何抵扣工作相關支出（交通、辦公設備、語言課程等）
• 如何利用養老金計劃減少所得稅
• 如何最大化房產投資的折舊利益

此外，他還提供線上財稅課程，針對創業者、自由職業者與房地產投資者，讓學員能更深入掌握德國的稅務規劃。

結論

本次座談會強調，在德國進行房地產投資與財務規劃時，應重點關注： 📌 正確拆分土地與建築物價值 📌 巧用貸款策略減少稅負 📌 合理規劃裝修費用 📌 活用贍養費與折舊策略

透過這些方法，投資者不僅能夠減少稅務負擔，還能夠建立長期的財務與養老規劃，邁向財務自由！